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Tutte le Tasse sulla Seconda casa

Avvocato Giovanni Palma > News  > Firm  > Tutte le Tasse sulla Seconda casa

Tutte le Tasse sulla Seconda casa

Le tasse sulla seconda casa sono più elevate rispetto alla prima o all’abitazione principale per via del minore grado di interesse pubblico che rispecchiano di fronte al dettato costituzionale del diritto all’abitazione. Nel seguito vediamo quali sono e come cambiano rispetto alla prima partendo dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale che si paga al momento dell’acquisto sulla seconda casa fino ad arrivare alla gestione (Irpef, IMU, TASI, TARI) per finire alla eventuale tassazione della plusvalenza sulla vendita futura.

Le tre fasi sono:

  • Acquisto
  • Gestione
  • Vendita

Acquisto seconda casa

Al momento dell’acquisto la tassazione è ordinaria e segue queste aliquote ordinarie. Le agevolazioni prima casa infatti, riportate nel seguito sono detassazioni straordinarie consentite dal legislatore proprio per agevolare la proprietà della prima casa (che è meglio chiamare abitazione principale in quanto le due definizione in ambito tributario hanno significati completamente diversi).

  • Imposta di registro: 9% da calcolare sul prezzo valore ossia su un moltiplicatore della rendita catastale e non sul prezzo effettivamente concordato tra le parti. Per approfondire la determinazione del prezzo valore potete leggere l’articolo che trovate in calce all’articolo. Possiamo anticipare che fatta 1.000 la rendita catastale la base imponibile su cui calcolare questo 9% è dato dal moltiplicatore di 120 applicato alla rendita catastale della casa rivalutata del 5%.
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Ricordate che con i benefici prima casa invece la tassazione sarebbe stata ben inferiore e più precisamente:

  • Imposta di registro: 2% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 110
  • Imposta ipotecaria: Euro 50
  • Imposta catastale: Euro 50

Il delta si fa sentire sopratutto sull’imposta di registro che pagherete in misura superiore al 7%. Ricordo brevemente che il valore catastale è dato per la prima casa applicando alla rendita catastale il moltiplicatore pari a 126 volte la rendita catastale rivalutata del 5%.

La rendita catastale la prenderete facilmente facendo una visura catastale dell’immobile o ve la potrete far dire dal venditore, se volete farvi prima un calcolo di qual’è il costo del passaggio di proprietà.

Se avete letto l’esempio, fatta 1.000 la rendita catastale, il differenziale rispetto alle due casistiche è notevole: parliamo di un’imposta di registro pari a 2300 euro nel caso delle agevolazioni prima casa e di oltre 11 mila nel caso della seconda casa. Il differenziale da lasciare sul piatto è quindi pari a oltre 9 mila euro!
Inutile dirvi quanto questa imposta a mio avviso sia una sproposito, per via della finalità che ha: rendere edotti i terzi del passaggio di proprietà al pari di quanto avviene per un’auto.

Infine, ma questo non dipende dal fatto che parliamo di prima o seconda casa, è il costo del rogito dal Notaio però sempre meglio che lo lasciate da parte nel conteggio, in modo da avere un quadro completo del costo qualora decideste di comprare una casa al mare, in montagna o campagna.

IMU e TASI seconda casa

Discorso a parte merita la gestione ordinaria della seconda casa che viene interessata dalle seguenti tasse:

  • Irpef
  • IMU
  • TASI
  • TARI

Tassazione della rendita catastale ogni anno

La rendita catastale relativa alla abitazione non classificata come principale è soggetta al prelievo erariale Irpef nella misura ordinaria e senza alcuna decurtazione forfettaria. Parliamo quindi di tassare la rendita catastale con gli scaglioni Irpef.

Scaglioni di reddito Irpef Aliquota Irpef (%) Imposta da pagare Irpef
fino a euro 15.000,00 23 23% sull’intero importo
oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 27 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00
oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 38 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00
oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 41 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00
oltre a euro 75.000,00 43 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00

La tassazione in valore assoluto dipenderà naturalmente dal vostro scaglione di reddito che trovate e dipendente dalla composizione del vostro reddito imponibile e dalle altre vostre fonti di reddito di cui potete disporre ogni anno. Supponiamo quindi guadagnate 40 mila l’anno per attività di lavoro dipendente, la vostra aliquota arriva al 38% per cui la rendita catastale di mille euro, presa come esempio sopra vi genera maggiori imposte sulla seconda casa da pagare annualmente pari a 380 euro.

Questo a titolo di Irpef, ossia di imposta sulle persone fisiche. L’imposta viene pagata in proporzione alle quote di proprietà della casa qualora vi siano più proprietari.

IMU TASI

A questo immobile acquistato, dovrete applicare anche la tassazione annuale relativa all’IMU e alla TASI che, purtroppo, non godono della esenzione sulla abitazione principale per cui generano una ulteriore tassazione. Nel seguito trovate la tabella che vi mostra le casistiche di esenzione. Sulla seconda casa L?IMU e la TASi si pagano con aliquota ordinaria pari rispettivamente

Tipologia di immobile IMU TASI Note
Abitazione principale non di lusso Esente Esente Rispetto altre condizioni
Abitazione principale lusso (A1, A8, A9) Dovuta Dovuta
Pertinenze abitazione principale Esente con limitazione numero pertinenze Esente con limitazione numero pertinenze (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Pertinenze abitazione principale di  lusso Dovuta Dovuta (una per ciascuna categoria C2,C6 e C7)
Quota TASI inquilino IMU dovuta dal proprietario TASI non dovuta se per l’inquilino è abitazione principale e l’immobile non di lusso
Casa coniugale Esente IMU se unità locale NON di lusso Esente TASI se unità locale NON di lusso

Riprendendo l’esempio di prima, se ipotizziamo la rendita della vostra seconda casa pari a mille euro. L’IMU annuale sarà pari a 1.276 euro da pagare in due rate annue a giugno e a dicembre.

Per la TASi dovremmo procedere invece alla ricerca della delibera comunale che potete trovare sul sito del comune dove è situata la villa, abitazione, o fabbricato da acquistare. Supponiamo sia lo 0,8 per mille e la rendita catastale sia la stessa. Dovrete aggiungere all’incirca altri 135 euro annui da versare co le medesime modalità previste per l’IMU: due versamenti annui di pari importo a giugno e a dicembre.

Resta infine la TARI ma quella ha un peso marginale rispetto al resto.

In sintesi

Sull’acquisto se prendere l’esempio i mille euro andrete a pagare oltre 11 mila euro per l’acquisto mentre annualmente vi costerà 380 di Irpef, 1.276 di Imu,  135 a titolo di TASI.

fonte: tassefisco.com